Em ascensão desde o início deste ano, a Lei do Distrato trouxe ao setor imobiliário diversas mudanças que beneficiaram compradores e, principalmente, as incorporadoras. O novo decreto possibilitou uma negociação mais segura na aquisição de imóveis, trazendo clareza de informações tanto para construtoras e incorporadoras quanto para consumidores.
A Lei do Distrato (nº 13.786/18) é uma demanda oriunda do aumento considerável no volume de ações judiciais que discutem direitos no momento da rescisão de contrato da compra de imóveis novos.
Visto o aumento, entre os anos de 2012 e 2016, de, aproximadamente, 53% dos distratos, de acordo com o Ministério da Fazenda, foram criados e oficializados direitos e deveres das partes envolvidas na rescisão de contratos de aquisição de bens imóveis em regime de incorporação ou loteamento.
De maneira resumida, a Lei trata de uma regulamentação para a desistência da compra de imóveis que ainda se encontram na planta e não vale para imóveis usados. Ela aborda questões como o ressarcimento e pagamento de multa com a quebra de contrato, prazo para desistência, prazo para entrega do imóvel adquirido na planta, entre outros.
Com as novas regulamentações, já é possível perceber uma redução considerável nas desistências de compras. O incorporador consegue se resguardar calculando quais compras possuem aderências e quais os contratos poderão, eventualmente, ser rescindidos. A partir das mudanças, a Lei permite que, na devolução do valor pago ao desistente, a incorporadora retenha valores, cobre fruição do bem, quando o caso, dentre outros.
Contudo, chama a atenção os repetitivos que recentemente foram julgados no STJ, a saber:-
(i) a impossibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega de imóvel (tema 970); e (ii) a possibilidade da inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento também pelo atraso na entrega (tema 971).
Ainda, em Março desse ano, o Colegiado o STJ também decidiu que a Lei do Distrato não seria aplicada para casos anteriores à sua promulgação, resolvendo diversos conflitos em instâncias inferiores.
Assim, a nova lei do Distrato chegou para beneficiar todos os elos da compra de um imóvel e traz segurança jurídica para o mercado, uma vez que deixa as regras claras do que pode ou não ser feito. A solução os dois lados da operação saírem em vantagem é o acordo mútuo estabelecido na rescisão contratual.
